核心內(nèi)容
¡市場(chǎng)份額：2025年3月，二手房找房人數(shù)占比達(dá)71%，維持在高位，各能級(jí)城市均超70%，市場(chǎng)上關(guān)注二手房的購(gòu)房者占大多數(shù)。
¡分流壓力：二手房對(duì)新房市場(chǎng)的分流壓力有顯著上升趨勢(shì)，1季度均值為30%；能級(jí)越低，分流壓力越大。三四線城市最大，是一線的1.6倍。
¡市場(chǎng)重合度：新房與二手房市場(chǎng)的客群重合度維持在14%左右，城市能級(jí)越低，市場(chǎng)重合度越高，低能級(jí)城市新二客戶“爭(zhēng)奪”更為激烈。
一、二手房對(duì)新房市場(chǎng)影響的核心指標(biāo)
1.二手房市場(chǎng)找房人數(shù)占比（市場(chǎng)份額）
從全國(guó)層面數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房找房人數(shù)占比呈顯著上升趨勢(shì)，且維持在高位，目前已經(jīng)達(dá)70%左右，顯示出當(dāng)前市場(chǎng)關(guān)注二手房的購(gòu)房者還是占大多數(shù)。全國(guó)均值從2024年初的64%小幅下降至年中（4-7月）的60%，隨后持續(xù)攀升，2024年11月起增速加快，年末至2025年初突破70%，3月達(dá)到71%，基本與上月持平，維持在高位。
從各能級(jí)城市情況看，二手房找房人數(shù)占比均顯著提升，3月份均超70%。當(dāng)月，四個(gè)能級(jí)城市在二手房找房人數(shù)占比上的差異不大。
說(shuō)明：二手房市場(chǎng)找房熱度占比計(jì)算公式為：二手房找房人數(shù)÷市場(chǎng)總找房人數(shù)，該指標(biāo)用于衡量購(gòu)房者對(duì)新房與二手房的關(guān)注差異，反應(yīng)了二手房對(duì)新房的形式上的擠壓，占比越高表明二手房受關(guān)注程度越大，若超過(guò)50%則意味著二手房在市場(chǎng)中占據(jù)絕對(duì)關(guān)注優(yōu)勢(shì)。
資料來(lái)源：安居客研究院【云洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)
2.二手房市場(chǎng)分流壓力
從全國(guó)層面數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房對(duì)新房市場(chǎng)的分流壓力有顯著上升趨勢(shì)，短期內(nèi)略有回落。2025年1季度，二手房市場(chǎng)分流壓力平均為32%，比2024年同期28%，上升4個(gè)百分點(diǎn)。2月份，分流壓力達(dá)近1年來(lái)最高值，3月份壓力略有回落，較2月下降2個(gè)百分點(diǎn)，不過(guò)仍然維持在高位。二手房分流壓力變化，反映了市場(chǎng)上同時(shí)關(guān)注新房和二手房的客戶增加，對(duì)新房產(chǎn)生實(shí)際性的分流壓力。
從各能級(jí)城市情況看，各能級(jí)城市同步承壓，但不同能級(jí)城市之間存在顯著差異。城市能級(jí)越低，承受的二手房市場(chǎng)分流壓力越大。數(shù)據(jù)顯示，3月份，一線、新一線、二線及三四線城市的分流壓力依次為24%、30%、33%、38%，其中三四線城市的壓力近乎達(dá)到一線城市的1.6倍。此外，與2024年同期相比，2025年第一季度各能級(jí)城市的壓力值均有所上升，一線、新一線、二線及三四線城市的平均壓力增幅在3至5個(gè)百分點(diǎn)之間。
說(shuō)明：二手房市場(chǎng)分流壓力計(jì)算公式為：同時(shí)關(guān)注新房和二手房的找房人數(shù)÷新房找房人數(shù)，即新房找房人群中有多少人在關(guān)注二手房，這些搖擺客戶形成對(duì)新房的實(shí)際分流壓力，占比越高表明新房被二手房潛在分流壓力越大。
資料來(lái)源：安居客研究院【云洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)
3.二手房與新房市場(chǎng)重合度
從整體趨勢(shì)來(lái)看，二手房與新房市場(chǎng)重合度波動(dòng)較小，整體維持在14%左右。分城市能級(jí)來(lái)看，同樣呈現(xiàn)“城市能級(jí)越低，市場(chǎng)重合度越高”的特征。一線城市客戶重合度最為穩(wěn)定，始終在8%-10%之間，波動(dòng)極小；新一線城市從11%升至14%后回落；二線城市最高達(dá)15%，隨后回落；三四線城市波動(dòng)相對(duì)較為劇烈，從2024年1月的18%升至2025年2月的20%后降至17%。從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，三四線城市重合度雖略有下降，但期間振幅達(dá)5%；一線城市則基本持平。
不同城市能級(jí)的市場(chǎng)特征差異顯著，一線城市客戶群體高度分化，新房多為高端改善型，二手房則多為剛需，客戶重疊度相對(duì)較低；而三四線城市存在嚴(yán)重同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，客戶決策周期長(zhǎng)且反復(fù)對(duì)比，重合度較高。
說(shuō)明：二手房市場(chǎng)與新房市場(chǎng)重合度計(jì)算公式為：同時(shí)關(guān)注新房和二手房的找房人數(shù)÷市場(chǎng)總找房人數(shù)，反映新房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)的客群同質(zhì)化程度，值越大，兩者同質(zhì)化程度越高，如重合度為100%，則意味著兩個(gè)市場(chǎng)客戶完全重合，而重合度為0 ，則意味著兩個(gè)市場(chǎng)不相干。
資料來(lái)源：安居客研究院【云洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)
二、全國(guó)重點(diǎn)46城分流壓力變化情況
安居客研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前分流壓力值超過(guò)0.4的城市共4個(gè)，較上月減少2個(gè)，具體為哈爾濱、秦皇島、宜昌、咸陽(yáng)。除哈爾濱屬二線城市外，其余均為三四線城市，其中哈爾濱分流壓力最高，達(dá)0.46。這四座城市的新房與二手房市場(chǎng)客戶重疊度均超17%，高于全國(guó)平均水平（14%）。分流壓力最小的6個(gè)城市依次為上海、杭州、呼和浩特、北京、深圳、廣州，其中上海分流壓力最低，為0.2。
從變化情況來(lái)看，2025年3月全國(guó)46個(gè)重點(diǎn)城市二手房分流壓力均值降至0.32，環(huán)比減少0.02。數(shù)據(jù)顯示，46城中44城（占比96%）出現(xiàn)分流壓力下降，降幅普遍集中于1-5個(gè)百分點(diǎn)區(qū)間，僅重慶、呼和浩特兩城降幅超過(guò)5個(gè)百分點(diǎn)，且當(dāng)前分流壓力均低于30%水平。與之形成對(duì)比的是，上海、廈門兩市分流壓力環(huán)比上升，分別增加3個(gè)和2個(gè)百分點(diǎn)，但當(dāng)前壓力值并不高，均低于30%。盡管兩地二手房找房人數(shù)更多（找房人數(shù)占比超70%），實(shí)際分流壓力卻相對(duì)有限，且新房與二手房市場(chǎng)的客戶重疊度較低（上海7%、廈門為11%）。
三、市場(chǎng)反應(yīng)
1.找房熱度變化
3月份，二手房找房熱度較新房的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，熱度值比新房高出2.6，且較上月差距拉大0.9。自去年11月起，二手房找房熱度已連續(xù)5個(gè)月超過(guò)新房，表明市場(chǎng)對(duì)二手房的關(guān)注度顯著高于新房。3月，新房和二手房找房熱度環(huán)比、同比均有所下降，其中新房熱度為64.4，環(huán)比下降4%；二手房熱度為67，環(huán)比下降3%。同比方面，新房熱度下降10.4%，二手房熱度下降2.4%。二手房熱度降幅較小，顯示出其在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下更具韌性。
2.市場(chǎng)成交變化
二手房仍是市場(chǎng)主力，且市場(chǎng)占比在不斷上升。根據(jù)安居客研究院監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，2025年1-3月，二手房成交占比達(dá)65%，比2024年再升4.7個(gè)百分點(diǎn)，其中一線城市占比最高，達(dá)70.5%，新一線城市和二線城市則分別為63.1%、61.8%。
自2月以來(lái)，新房與二手房成交量均表現(xiàn)良好，連續(xù)兩月實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”跡象已顯。從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，自去年10月起（剔除春節(jié)因素導(dǎo)致的1月市場(chǎng)波動(dòng)），兩者成交量同比均保持正增長(zhǎng)。短期而言，3月新房與二手房成交繼續(xù)增長(zhǎng)，但新房漲幅超過(guò)二手房，二手房漲幅則有所收窄。
四、小結(jié)
當(dāng)下市場(chǎng)中，二手房備受矚目，關(guān)注者眾且成交量領(lǐng)先新房，已然成為市場(chǎng)主力軍，市場(chǎng)由增量向存量轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。不過(guò)，新房也在不斷進(jìn)化升級(jí)，品質(zhì)持續(xù)提高。自中央至地方，均大力倡導(dǎo)打造“好房子”，安全、舒適、綠色、智慧等元素為新房發(fā)展帶來(lái)新契機(jī)。二手房與新房各有千秋，購(gòu)房者進(jìn)行抉擇時(shí)，需在政策導(dǎo)向、產(chǎn)品價(jià)格以及價(jià)值考量等多方面綜合權(quán)衡。