2025房價走向：分化加劇下的博弈與機遇
2025年中國樓市正經(jīng)歷“冰火兩重天”的復雜格局。一方面，核心城市房價止跌回穩(wěn)，局部市場甚至出現(xiàn)回暖信號；另一方面，三四線城市仍深陷庫存泥潭，房價持續(xù)探底。這一分化背后，是政策、人口、產(chǎn)業(yè)與金融力量的多重角力。
1. 政策松綁點燃核心城市回暖
2025年一季度，全國66個省市出臺124次穩(wěn)樓市政策，包括限購優(yōu)化、利率下調、公積金首付比例降至20%等，直接推動一線及強二線城市新房成交同比上漲14%。北京、上海核心區(qū)域房價環(huán)比上漲0.6%-0.8%，南京、成都等強二線城市因地價上漲73.6%，新房價格漲幅領跑全國。政策工具箱中的“租購同權”和兩萬億租賃資金注入，則通過分流剛需抑制了非理性上漲。
2. 區(qū)域分化：產(chǎn)業(yè)與人口決定勝負
一二線城市憑借產(chǎn)業(yè)集聚效應和人口虹吸能力，形成房價“安全墊”。例如，杭州數(shù)字經(jīng)濟、合肥新能源汽車產(chǎn)業(yè)吸引年輕人口流入，支撐房價企穩(wěn)；而洛陽、臨沂等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)滯后城市，房價已跌回2016年水平。數(shù)據(jù)顯示，17個特大型城市人口凈增長，而東三省超90%地級市人口外流，加劇樓市“一九現(xiàn)象”。
3. 供需矛盾與結構性風險
核心城市“土地縮量提質”推高地價，杭州、上海地價接近新房售價，倒逼未來房價“水漲船高”。但三四線城市庫存壓力未解，泉州、綿陽二手房均價同比降幅超5%，政府收儲200萬套存量房轉公租房仍難扭轉頹勢。此外，全國二手房掛牌量激增，部分城市成交周期長達23個月，房東“以價換量”成主流。
4. 長期挑戰(zhàn)：老齡化與租賃沖擊
清華大學朱民指出，人口老齡化將導致購房主力（25-44歲人群）每年減少300萬，住房需求轉向“適老化改造”。租賃市場擴容進一步分流購房需求，北京租金僅為月供的50%，年輕人“租住優(yōu)先”趨勢顯著。