買房貸款手續(xù)主要包括以下幾個方面：

一、貸款前的準(zhǔn)備階段

了解貸款政策和貸款類型

購房者需要先了解當(dāng)?shù)氐淖》抠J款政策。不同城市的政策可能有所不同，例如一些城市對于首套房和二套房的首付比例、貸款利率等有不同的規(guī)定。一般來說，首套房的首付比例可能相對較低，貸款利率也會有一定的優(yōu)惠。同時，購房者要清楚自己適合哪種貸款類型，常見的有商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款。

商業(yè)貸款是由銀行等金融機(jī)構(gòu)提供的貸款，其利率根據(jù)市場情況和銀行政策浮動。公積金貸款是購房者利用自己和單位繳存的住房公積金申請的貸款，利率通常低于商業(yè)貸款，具有一定的福利性質(zhì)。組合貸款則是同時使用公積金貸款和商業(yè)貸款，適用于公積金貸款額度不夠但又想享受公積金貸款低利率優(yōu)勢的購房者。

評估自身經(jīng)濟(jì)狀況和還款能力

購房者需要對自己的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行評估。銀行通常會要求購房者提供收入證明，一般是由工作單位開具，證明購房者的月收入或年收入情況。同時，購房者還需要提供銀行流水，銀行流水能夠反映購房者的資金進(jìn)出情況，銀行會通過分析銀行流水來判斷購房者的還款能力。

除了正常的工資收入外，購房者的其他收入來源（如租金收入、投資收益等）也可以作為還款能力的補(bǔ)充證明。另外，購房者還需要考慮自己的負(fù)債情況，例如信用卡欠款、其他貸款等，因為這些債務(wù)會影響銀行對購房者還款能力的評估。

準(zhǔn)備貸款材料

身份證明材料：一般需要提供身份證、戶口本等。如果是夫妻雙方共同購房，還需要提供結(jié)婚證。這些材料用于證明購房者的身份和家庭關(guān)系。

收入證明材料：如前所述，主要是工作單位開具的收入證明，有的銀行可能還要求提供工資單或納稅證明。對于個體經(jīng)營者或自由職業(yè)者，需要提供營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證以及近幾個月或幾年的財務(wù)報表等，以證明其收入情況。

資產(chǎn)證明材料：可以提供銀行存款證明、房產(chǎn)證明（如果有其他房產(chǎn)）、車輛行駛證等資產(chǎn)證明，這些材料有助于提高購房者在銀行眼中的信譽(yù)度，增加貸款獲批的可能性。

購房合同或意向書：這是購房者和開發(fā)商或賣房者簽訂的有關(guān)房屋買賣的合同或意向文件，用于證明貸款的用途是購買房產(chǎn)。

二、貸款申請階段

選擇貸款銀行購房者可以根據(jù)各銀行的貸款利率、貸款額度、貸款期限、還款方式以及銀行的服務(wù)質(zhì)量等因素來選擇貸款銀行。不同銀行的貸款利率可能會因為銀行的資金成本、市場競爭等因素而有所差異。例如，一些大型國有銀行貸款利率相對穩(wěn)定，而股份制商業(yè)銀行可能會推出一些優(yōu)惠活動來吸引客戶。

購房者可以通過咨詢銀行工作人員、比較不同銀行的官方網(wǎng)站信息或者向已經(jīng)貸款買房的朋友咨詢等方式來了解各銀行的貸款情況，然后選擇一家最適合自己的銀行。

提交貸款申請購房者將準(zhǔn)備好的貸款材料提交給選定的銀行。銀行會對材料進(jìn)行初步審核，主要檢查材料是否齊全、真實有效等。如果材料不符合要求，銀行會要求購房者補(bǔ)充或重新提交材料。這個過程一般需要幾個工作日。

例如，銀行會通過電話核實購房者工作單位的真實性，或者通過房產(chǎn)登記部門核實房屋產(chǎn)權(quán)情況等。在審核過程中，銀行還會查詢購房者的個人征信報告，個人征信報告記錄了購房者的信用記錄，包括信用卡使用情況、以往貸款還款情況等。如果購房者的個人征信存在不良記錄，如逾期還款次數(shù)過多，可能會影響貸款的審批結(jié)果。

三、貸款審批階段

銀行內(nèi)部審批銀行在收到完整的貸款申請材料并核實無誤后，會進(jìn)行內(nèi)部審批。這個過程銀行會綜合考慮購房者的還款能力、信用狀況、房屋價值等因素來決定是否批準(zhǔn)貸款以及貸款額度和利率。審批時間一般在 1 - 2 周左右，但也可能因銀行的業(yè)務(wù)量和復(fù)雜程度而有所不同。

銀行會根據(jù)房屋評估價值來確定貸款額度。一般來說，銀行會委托專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行評估，評估機(jī)構(gòu)會考慮房屋的地理位置、面積、戶型、建筑年代、周邊配套設(shè)施等因素來確定房屋價值。例如，對于位于市中心、配套設(shè)施完善的房屋，評估價值可能會相對較高，購房者可能獲得較高的貸款額度。

審批結(jié)果通知銀行會將貸款審批結(jié)果通知購房者。如果貸款申請獲得批準(zhǔn)，銀行會告知購房者貸款額度、貸款利率、貸款期限和還款方式等詳細(xì)信息。如果貸款申請未被批準(zhǔn)，銀行會說明原因，可能是因為購房者的還款能力不足、信用記錄不良或者房屋價值不符合要求等。購房者可以根據(jù)銀行的反饋意見，嘗試解決問題后重新申請貸款，例如改善自己的信用記錄或者增加首付比例。

四、貸款合同簽訂和放款階段

簽訂貸款合同購房者在收到貸款批準(zhǔn)通知后，需要與銀行簽訂正式的貸款合同。貸款合同是一份非常重要的法律文件，合同中會詳細(xì)規(guī)定貸款雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括貸款金額、貸款利率、貸款期限、還款方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。購房者在簽訂合同前，應(yīng)該仔細(xì)閱讀合同條款，確保自己理解并接受所有條款。

例如，還款方式有等額本息和等額本金兩種常見方式。等額本息是指每月還款額固定，其中本金所占比例逐月遞增、利息所占比例逐月遞減，但每月還款總額始終保持不變；等額本金是指每月償還的本金固定，利息隨著本金的減少而逐月遞減，每月還款總額