買(mǎi)房貸款手續(xù)主要包括以下幾個(gè)方面：
一、貸款前的準(zhǔn)備階段
了解貸款政策和貸款類型
購(gòu)房者需要先了解當(dāng)?shù)氐淖》抠J款政策。不同城市的政策可能有所不同，例如一些城市對(duì)于首套房和二套房的首付比例、貸款利率等有不同的規(guī)定。一般來(lái)說(shuō)，首套房的首付比例可能相對(duì)較低，貸款利率也會(huì)有一定的優(yōu)惠。同時(shí)，購(gòu)房者要清楚自己適合哪種貸款類型，常見(jiàn)的有商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款。
商業(yè)貸款是由銀行等金融機(jī)構(gòu)提供的貸款，其利率根據(jù)市場(chǎng)情況和銀行政策浮動(dòng)。公積金貸款是購(gòu)房者利用自己和單位繳存的住房公積金申請(qǐng)的貸款，利率通常低于商業(yè)貸款，具有一定的福利性質(zhì)。組合貸款則是同時(shí)使用公積金貸款和商業(yè)貸款，適用于公積金貸款額度不夠但又想享受公積金貸款低利率優(yōu)勢(shì)的購(gòu)房者。
評(píng)估自身經(jīng)濟(jì)狀況和還款能力
購(gòu)房者需要對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行評(píng)估。銀行通常會(huì)要求購(gòu)房者提供收入證明，一般是由工作單位開(kāi)具，證明購(gòu)房者的月收入或年收入情況。同時(shí)，購(gòu)房者還需要提供銀行流水，銀行流水能夠反映購(gòu)房者的資金進(jìn)出情況，銀行會(huì)通過(guò)分析銀行流水來(lái)判斷購(gòu)房者的還款能力。
除了正常的工資收入外，購(gòu)房者的其他收入來(lái)源（如租金收入、投資收益等）也可以作為還款能力的補(bǔ)充證明。另外，購(gòu)房者還需要考慮自己的負(fù)債情況，例如信用卡欠款、其他貸款等，因?yàn)檫@些債務(wù)會(huì)影響銀行對(duì)購(gòu)房者還款能力的評(píng)估。
準(zhǔn)備貸款材料
身份證明材料：一般需要提供身份證、戶口本等。如果是夫妻雙方共同購(gòu)房，還需要提供結(jié)婚證。這些材料用于證明購(gòu)房者的身份和家庭關(guān)系。
收入證明材料：如前所述，主要是工作單位開(kāi)具的收入證明，有的銀行可能還要求提供工資單或納稅證明。對(duì)于個(gè)體經(jīng)營(yíng)者或自由職業(yè)者，需要提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證以及近幾個(gè)月或幾年的財(cái)務(wù)報(bào)表等，以證明其收入情況。
資產(chǎn)證明材料：可以提供銀行存款證明、房產(chǎn)證明（如果有其他房產(chǎn)）、車(chē)輛行駛證等資產(chǎn)證明，這些材料有助于提高購(gòu)房者在銀行眼中的信譽(yù)度，增加貸款獲批的可能性。
購(gòu)房合同或意向書(shū)：這是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商或賣(mài)房者簽訂的有關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)的合同或意向文件，用于證明貸款的用途是購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。
二、貸款申請(qǐng)階段
選擇貸款銀行購(gòu)房者可以根據(jù)各銀行的貸款利率、貸款額度、貸款期限、還款方式以及銀行的服務(wù)質(zhì)量等因素來(lái)選擇貸款銀行。不同銀行的貸款利率可能會(huì)因?yàn)殂y行的資金成本、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等因素而有所差異。例如，一些大型國(guó)有銀行貸款利率相對(duì)穩(wěn)定，而股份制商業(yè)銀行可能會(huì)推出一些優(yōu)惠活動(dòng)來(lái)吸引客戶。
購(gòu)房者可以通過(guò)咨詢銀行工作人員、比較不同銀行的官方網(wǎng)站信息或者向已經(jīng)貸款買(mǎi)房的朋友咨詢等方式來(lái)了解各銀行的貸款情況，然后選擇一家最適合自己的銀行。
提交貸款申請(qǐng)購(gòu)房者將準(zhǔn)備好的貸款材料提交給選定的銀行。銀行會(huì)對(duì)材料進(jìn)行初步審核，主要檢查材料是否齊全、真實(shí)有效等。如果材料不符合要求，銀行會(huì)要求購(gòu)房者補(bǔ)充或重新提交材料。這個(gè)過(guò)程一般需要幾個(gè)工作日。
例如，銀行會(huì)通過(guò)電話核實(shí)購(gòu)房者工作單位的真實(shí)性，或者通過(guò)房產(chǎn)登記部門(mén)核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)情況等。在審核過(guò)程中，銀行還會(huì)查詢購(gòu)房者的個(gè)人征信報(bào)告，個(gè)人征信報(bào)告記錄了購(gòu)房者的信用記錄，包括信用卡使用情況、以往貸款還款情況等。如果購(gòu)房者的個(gè)人征信存在不良記錄，如逾期還款次數(shù)過(guò)多，可能會(huì)影響貸款的審批結(jié)果。
三、貸款審批階段
銀行內(nèi)部審批銀行在收到完整的貸款申請(qǐng)材料并核實(shí)無(wú)誤后，會(huì)進(jìn)行內(nèi)部審批。這個(gè)過(guò)程銀行會(huì)綜合考慮購(gòu)房者的還款能力、信用狀況、房屋價(jià)值等因素來(lái)決定是否批準(zhǔn)貸款以及貸款額度和利率。審批時(shí)間一般在 1 - 2 周左右，但也可能因銀行的業(yè)務(wù)量和復(fù)雜程度而有所不同。
銀行會(huì)根據(jù)房屋評(píng)估價(jià)值來(lái)確定貸款額度。一般來(lái)說(shuō)，銀行會(huì)委托專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)考慮房屋的地理位置、面積、戶型、建筑年代、周邊配套設(shè)施等因素來(lái)確定房屋價(jià)值。例如，對(duì)于位于市中心、配套設(shè)施完善的房屋，評(píng)估價(jià)值可能會(huì)相對(duì)較高，購(gòu)房者可能獲得較高的貸款額度。
審批結(jié)果通知銀行會(huì)將貸款審批結(jié)果通知購(gòu)房者。如果貸款申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)，銀行會(huì)告知購(gòu)房者貸款額度、貸款利率、貸款期限和還款方式等詳細(xì)信息。如果貸款申請(qǐng)未被批準(zhǔn)，銀行會(huì)說(shuō)明原因，可能是因?yàn)橘?gòu)房者的還款能力不足、信用記錄不良或者房屋價(jià)值不符合要求等。購(gòu)房者可以根據(jù)銀行的反饋意見(jiàn)，嘗試解決問(wèn)題后重新申請(qǐng)貸款，例如改善自己的信用記錄或者增加首付比例。
四、貸款合同簽訂和放款階段
簽訂貸款合同購(gòu)房者在收到貸款批準(zhǔn)通知后，需要與銀行簽訂正式的貸款合同。貸款合同是一份非常重要的法律文件，合同中會(huì)詳細(xì)規(guī)定貸款雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括貸款金額、貸款利率、貸款期限、還款方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。購(gòu)房者在簽訂合同前，應(yīng)該仔細(xì)閱讀合同條款，確保自己理解并接受所有條款。
例如，還款方式有等額本息和等額本金兩種常見(jiàn)方式。等額本息是指每月還款額固定，其中本金所占比例逐月遞增、利息所占比例逐月遞減，但每月還款總額始終保持不變；等額本金是指每月償還的本金固定，利息隨著本金的減少而逐月遞減，每月還款總額